Criza instalată de pandemia COVID-19 a afectat în mod diferit diversele sectoare economice, precum s-a întâmplat și în cazul epidemiei de SARS din 2002 sau a crizei financiare din 2008-2009. Cum a afectat pandemia COVID-19 piața imobiliară, începând încă din martie, când epidemia de coronavirus a fost declarată pandemie? În general, piața imobiliară reacționează mereu cu un decalaj de 6 luni față de restul domeniilor, însă de data aceasta surparea a fost mai rapidă, din cauza impredictibilității acestei crize.

Într-un articol anterior am discutat despre cum modifică această criză sanitară locuirea, favorizând locuințele multifuncționale. În acest articol, însă, vom încerca să trasăm efectele principale pe care pandemia le-a avut asupra sectorului imobiliar, atât cel comercial, cât și cel rezidențial.

Care era situația pieței imobiliare înainte de COVID-19?

Piața imobiliară ocupa o poziție avantajoasă înainte de izbucnirea pandemiei. Încă din vara 2019 era așteptată o creștere a investițiilor în domeniul acesta, potrivit specialiștilor de la Deloitte.

Odată cu declararea pandemiei, în ultima parte a lunii martie din 2020, toate piețele financiare au scăzut brusc, domeniul imobiliar fiind unul dintre cele mai afectate. De ce? Fiindcă odată cu închiderea activităților și centrelor comerciale mari, a crescut presiunea atât pentru proprietarii de clădiri, cât și pentru chiriași, făcându-se apel la lichiditățile celor dintâi.

Efectele s-au resimțit prin amânarea plății chiriilor și dezechilibrul financiar dintre cele două părți implicate. Dacă în primele luni ale pandemiei era greu de avansat o estimare care prevede revenirea la normalitate, acum datele ne certifică faptul că sectorul comercial a fost cel mai afectat, arătând o scădere de aproape 50% în primele luni ale pandemiei, față de aceeași perioadă din 2019, conform datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Primele efecte resimțite au venit în urma măsurilor de siguranță prevăzute de Guvern, care au dus la pierderi financiare pronunțate, astfel încât multe firme și instituții s-au trezit cu dificultăți în a-și onora la timp obligațiile financiare. Cu toate acestea, un aspect important a fost faptul că mulți investitori au trecut prin criza financiară din 2008, astfel încât gestionarea acestei noi crize nu a trezit reacții și decizii luate pe baze emoționale sau speculative. Specialiștii europeni preconizează totuși că va fi nevoie de trei sau patru ani pentru ca sectorul imobiliar să reușească să satisfacă cererea pe care a avut înainte de pandemie.

Cum cuantificăm efectele și cum acționăm într-o criză?

Fiecare criză își trasează cursul prin 3 mari faze. Prima dintre ele o reprezintă perioada de reacție, în care are loc înțelegerea implicațiilor și a efectelor imediate. Imediat după urmează perioada de redresare, care prevede analizarea și aplicarea unor noi strategii de afaceri. Ultima fază este cea de revenire și creștere, unde se întrezăresc și se stimulează oportunitățile de dezvoltare.

În cazul acestei pandemii, în prima fază a crizei, zona imobiliară s-a preocupat, în special de problemele de lichiditate pe termen scurt, de protejare a activelor deținute, dar și pe comunicarea activă cu chiriașii, toate respectând cadrul legal al crizei sanitare. Următoarea fază a prevăzut perspectiva schimbării prețurilor și a investirii resurselor, iar din iunie începând, s-a intrat în perioada de redresare.

Cum a afectat pandemia COVID-19 piața imobiliară comercială și logistică?

Prima schimbare, după stabilizarea situației critice pe care a impus-o criza, a fost planificarea eficientă și sigură a reîntoarcerii persoanelor în spațiile fizice, odată cu retragerea restricțiilor. Acest lucru, desigur, nu e echivalentul întoarcerii la normalitate. Măsurile de siguranță au impus o altă arhitectură în interacțiunile sociale, prin urmare, tehnologia a ajuns punctul de forță decisiv în această perioadă, chiar și în domeniul imobiliar.

Cei mai avantajați jucători au fost cei din segmentul logistic, care au deținut în portofoliul lor proprietăți diversificate, precum spații comerciale logistice, un instrument facil de gestiune al riscului comercial. În schimb, piața imobiliară comercială clasică a fost și va fi profund afectată de dezvoltarea accelerată a comerțului online, începând încă din lunile aprilie-mai 2020.

Pentru a intra cât mai rapid în ultima faza a crizei, aceea de redresare și creștere, e necesară înțelegerea multilaterală a acestei noi normalități. Pe ce anume va cădea accentul pentru a-i atrage din nou pe chiriași? Flexibilitatea contractelor, compartimentarea spațiilor din imobile? Acestea sunt noile provocări pe care piața imobiliară trebuie să le înfrunte, pe lângă fluctuarea cererilor, depistarea nevoilor, menținerea unui cost stabil, pe fundalul proceselor de tehnologizare vor ridica, inevitabil, prețurile.

În mod cert, cele mai avantajate companii sunt cele diversificate, care vor avea disponibilitatea de a face noi investiții în perioada următoare și care se vor dedica nevoilor pieței, aflate într-o continuă schimbare. În mare măsură, acestea sunt imprevizibile, dat fiind fundalul pandemic oscilant care dictează toate direcțiile economice.

Cum va fi afectată piața imobiliară rezidențială, în raport cu prețul locuinței?

În ceea ce privește piața imobiliară rezidențială, impactul pandemiei se va resimți diferit. Tranzacțiile au încetinit în acest an, însă nu s-au aplatizat.

Potrivit unui studiu realizat de JLL România pe piața din București, cel mai afectat segment va fi cel care prevede proprietăți cu prețuri sub 1.300 de euro/ metru pătrat – nivelul de intrare în piață, de altfel. Este și sectorul cel mai predominant de locuințe noi din capitală, care se adresează unor grupuri țintă de cumpărători care sunt vulnerabili în situații de criză. Un prim efect îl regăsim în creșterea ratei șomajului, care duce la scăderea eligibilității potențialilor cumpărători.

În următoarele segmente, cele care cuprind categoria de prețuri 1.300-2000 de euro/ metru pătrat, respectiv, 2000+ euro/ metru pătrat, se vor resimți cele mai puține fluctuații din piața. Veniturile stabile ale beneficiarilor vor ajuta piața imobiliară să echilibreze deficiențele, astfel încât aceste categorii de prețuri nu preconizează schimbări, decât unele minore, în ceea ce privește achiziționarea proprietăților rezidențiale.

În concluzie, piața imobiliară business și cea comercială vor fi cele mai afectate, pe când piața rezidențială și cea logistică va resimți foarte ușor impactul acestei crizei sanitare.

Prin Toff Dominium, noi ne dorim să vă asigurăm toate nevoile care vin odată cu noile schimbări impuse de această criză sanitară. Investind în proprietățile noastre, investim, de fapt, în liniștea și confortul care te așteaptă, dacă ne alegi.